南城美境住宅小区物业服务合同

（2017年7月9日公示拟签样本）

委托方（以下简称甲方）

甲方：南京市南城美境住宅小区业主大会；

执行机构：南京市南城美境住宅小区业主委员会；

主要负责人：            ；

办公地点：南京市秦淮区晨光路108号业委会办公室；

受委托方（以下简称乙方）

乙方：                                ；

法定代表人：              ；

办公地点：                                        ；

联系电话：              。

根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市物业管理办法》和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，根据南城美境小区业主大会决议就甲方选聘乙方对南城美境小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业管理区域基本情况

1．物业名称：南城美境小区

2．物业类型：共有建筑物5幢，小高层3幢，多层2幢。

3．坐落位置：南京市秦淮区晨光路108号。

4．物业辖区四至：东至 铁边路 ；南至  居易时代  ；西至  晨光路路边 ；北至 地铁三号线雨花门站 。总建筑总面积约3.8平方米，小高层住宅21318.81㎡，电梯12部；多层住宅10332.5㎡；物管用房100㎡；地下在用机动车车位36个，其中产权车位18个，业主共有车位18个；地面车位约150个；主出入口(须值岗)1个，停车场出入口1个。

5．辖区住户：住宅总户数323户。

第二条 物业用房

甲方应于乙方正式进驻小区当天无偿提供能够直接投入使用的物业管理用房（不含设备用房）约100平方米，供乙方用作办公、值班、员工培训等。物业管理用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，且只能用作与物业服务有关的场所，未经业主大会同意不得改作他用。

第二章服务内容与标准

第三条物业管理服务内容
在物业管理服务区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：

1、小区的房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括梁、柱、基础等承重结构部位、外墙体和墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、停车车位、化粪池、沟渠、池、井（排污）共有部位等；

2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的给排水系统、公共烟道、共用照明、电梯、供配电设备、消防设施设备、智能监控系统、路灯、文体设施等；

3、小区内公用绿化、景观等的养护和管理；

4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运处理以及业主装修垃圾的有偿清运处理；

5、维护小区内公共秩序，包括安全监控、安全巡视、门卫执勤、车辆的进出管理和停泊管理、人员、物品的进出管理、火灾、火警预防与处理等；

6、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等公共秩序维护工作（但不含人身、财产保险保管责任）；

7、设立服务监督电话（该电话须设置在本小区内），并在物业区域公示；

8、小区地下车库、监控室、门岗等重要地点或重要部位均须安排专人值班、值守、巡视；

9、管理与物业相关的工程图纸、住户（用户）档案资料与竣工验收资料，物业标识的维护与管理；

10、对业主和物业使用人出现治安、消防、环保、绿化、物业的装修和使用等方面的违规违约行为，进行制止并及时向有关行政管理部门报告。

11、组织开展社区文化、娱乐活动；

12、开展联络、协调与物业服务公司相关单位，有关行政部门的工作；

13、其他特约服务事项：业主和物业使用人临时特约服务（如室内水电维修）；应业主要求，进行房屋的代租、代售服务；免费提供便民打气筒、便民推车、便民工具包；协议代收代发快递等（本条款内除注明免费项目外，其他的特约项目须明码标价）；

14、法规和政策规定由物业管理服务企业管理的其它事项。

第四条物业服务标准

在本合同期限内，乙方提供的物业服务标准按本合同第二十三条中的约定为准。

第三章物业服务费用

第五条本物业管理区域物业服务收费实行包干制方式

1、物业服务费用按业主房屋（住宅用途）的建筑面积计算，具体标准如下：

合同期第一年：小高层住宅1.0元/月/平方米；多层住宅0.6元/月/平方米；

合同期第二年后：按照合同约定的调查取样方式，前一年度物业服务满意度调查满意率达到80%以上，物业管理服务费上调至小高层住宅1.3元/月/平方米；多层住宅0.9元/月/平方米；

2、物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）物业服务企业办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧费用；

（8）法定税费；

（9）物业共用部位、共用设备、设施维修或更新费用：单项单笔费用在600元（含600元）以下的；

（10）物业服务企业的利润。

3、包干制服务费不含下列费用：

（1）物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用，单项单笔费用在600元（含600元）以下的除外；

（2）代收代缴的公共能耗费；

（3）停车服务费。

4、乙方按照包干制收取物业服务费用后，无论盈亏均自行承担。

第六条物业服务费用的交纳

1、物业服务费按每半年预交，但预收不得超过一年（且不得超过合同约定的服务期或甲方依法解除或终止后指定的日期）。

公摊水电费等按每半年预交，但预收不得超过一年（且不得超过合同约定的服务期或甲方依法解除或终止后指定的日期）。

停车费按半年预交，但预收不得超过一年（且不得超过合同约定的服务期或甲方依法解除或终止后指定的日期）。

交费时间为12月31日前交下一年度的上半年费用，6月30日前交纳下半年费用，首次交费时间为进场服务的第二个月。

2、业主房屋连续六个月以上空置的，须事前向乙方进行书面申请备案，空置的标准为该户空置期内水消耗少于5度，且电消耗小于5度，乙方根据空置房屋业主提供的水、电缴费凭证上实际数据判定是否属于空置，属于空置房屋的，在缴纳下一期物业服务费时，退还上期物业服务费的30%。

3、纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位按照法律法规规定的标准交纳。

4、根据宁政发〔2014〕78 号《关于开展群租房整治的实施意见》，经业委会和物业公司认定的群租用户，本合同约定其物业服务费按照现物业服务费标准的3倍来收取。

第七条公示收支

乙方应每半年向全体业主和物业使用人公布一次物业服务费收支报表；就小区内公共收益，每三个月与业委会结算一次，业委会成员持产权证明或业委会出具介绍信及本人身份证明可以查阅如下科目的原始凭证：停车服务费用收入明细（仅限公共停车位）、公共收益的支出和分成明细、多种经营收入明细。

第八条公共能耗分摊费分摊及管理方式如下：

按《南京市物业服务收费管理实施办法》第十八条规定，双方约定小区公共水电费按以下方式分摊：

（1）公摊水电以包干形式甲乙双方约定如下：多层：10元/户/月；小高层（电梯）：一层13元/户/月，二层及以上26元/户/月。

（2）根据宁政发〔2014〕78 号《关于开展群租房整治的实施意见》，经业委会和物业公司认定的群租用户，本合同约定其公共能耗分摊费用按照约定的3倍收取；

第九条共用部位费用

共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用经甲方认可后按相关法律规定从专项维修资金支出。

第十条服务收费约定

乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示，并接受业主的问询及甲方的监督。

第四章物业的经营与管理

第十一条停车场服务内容及标准如下：

1、停车场共用车位和共用部位的维修养护，要求正常使用；

2、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，要求运行正常，维修养护及时；

3、停车场的公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等。

第十二条停车服务费和车位使用费由乙方按下列标准向使用人收取：

1、地下车库产权车位管理服务费：60.00元／辆／月；

2、地面停车车位费：120.00元／辆／月；地下车库共用车位使用和管理服务费：200.00元／辆／月；

3、公安、消防、抢险、救护、检修等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的，不得收费；

4、业主搬家、送货和访客临时停车时间在1小时内的车辆不收取停放费；

5、临时停车实行计时收费，1小时内不收费，12小时以内5元/次，超过12小时按天计费，10元/天；

6、车位使用人对车辆有保管要求的，应当另行与乙方签订车辆保管合同。

第十三条停车服务费主要用于以下开支：

1、停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用；

3、停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维修养护和运行能耗费用；

4、停车场的公共环境清洁卫生费用；

5、法定税费；

第十四条业主共有物业收入及其管理

1、业主共有停车位停车费及人防车位停车费全部补贴物业公司

2、利用其他公共设施、场地产生的经营全部由业主委员会对外处理，收入由全体业主所有，不与物业公司另行分成。

第五章双方权利义务

第十五条甲方的权利和义务

1、监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况；

2、代表和维护产权人、使用人的合法权益，制定业主规约并监督业主和物业使用人遵守规约；

3、主动与乙方加强沟通，相互尊重；不利用监督权以权谋私，不得无理煽动业主不交物业管理服务费；

4、按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理；

5、当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，协助乙方进行催交；

6、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人须依法采取相关措施；

7、协助乙方做好物业管理服务工作和宣传文化活动，支持和配合乙方做好物业管理服务工作和积极参与社区建设活动，不得干涉乙方依法或依本合同约定内容所进行的管理和经营活动；

8、协助处理非乙方原因而产生的各种纠纷；

9、法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任。

第十六条乙方权利和义务

1、根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益；

2、乙方应同甲方业委会及全体业主加强沟通，相互尊重；接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导；及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督，支持并配合甲方的正常监督和依法维权活动；

3、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；

4、有权要求甲方、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为，对业主和物业使用人违反《管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取规劝、制止、报告、公示等必要措施；

5、乙方有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将安保、保洁、电梯维保、消防维保、绿化养护专项业务承包给个人；与小区电梯、消防维保单位签订合同前，须征得业委会同意方可签署合同并报业委会备案；维保费用由物业公司负责按时支付，如因拖欠支付维护费用及拖欠支付更换电梯配件所产生的费用而造成停运或事故的，物业企业承担所有责任；同时，业委会可按相关约定，视情形作出相应的处罚。

6、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，每半年度向甲方报告物业管理服务实施情况；

7、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定除外）；

8、应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象及时劝阻和制止，并同时上报行政主管部门；

9、公司健全财务制度，采取财务独立规范建账（按一级以上会计科目，独立建账、独立核算），每半年向业主公布一次；

10、本合同终止，乙方必须向甲方业委会或指定的第三方移交委托管理的全部物业管理相关档案，否则履约保证金不予退还；

11、若乙方将物业用房改作他用的，则须恢复原状或在甲方同意的情况下按不低于市场行情的价格向甲方支付租金。

12、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其他责任。

第六章合同期限、解除、终止、继签的约定

第十七条委托物业服务管理期限为贰年

本合同期满后，经业主大会决定续签的，则双方可就合同期限等内容签订补充协议。经业主大会决定不续签的，甲方与选聘的新物业服务公司签订合同后，乙方须无条件撤出并配合完成交接工作。

本合同期限为3年，2017年   月   日为合同签订生效起始日期，正式开始日期以乙方实际开始接盘之日起算，并须经甲乙双方书面签字和盖章确认。

第十八条物业服务合同期满、自行终止约定

1、物业服务合同期满前3个月，甲方应召开业主大会会议，决定续签或重新选聘物业服务企业；

2、物业服务合同自动终止（合同约定的自动终止条件发生时，合同以甲方业委会所发函件中载明的终止日期为合同终止日期）或依约解除（合同约定可解除合同的情形出现时，合同以甲方业委会所发函件中载明的解除日期为合同解除日期）的情形发生时，乙方在甲方与选聘的物业服务企业签订合同且书面要求物业交接后，乙方须依法和甲方业委会（或者甲方业委会授权的新物业）进行物业交接，并在交接后撤离本小区，否则每延迟交接（或撤离）一日须向甲方支付违约金壹万元，且须履行相应义务。

3、乙方撤离小区后的欠费收缴和超期收费的退费。

3.1 乙方须将超期多收的物业服务费等费用在物业交接后一个月内退还给甲方业主；

3.2 甲方需提供乙方用于追讨前期物业服务费的收费场地；

3.3 甲方业委会须引导欠费业主积极履行缴费义务。

第七章特别约定和承诺

第十九条项目负责人

乙方承拟派驻项目负责人条件：有2年以上的物业管理工作经历；具有南京市房产局（住建委）的项目经理培训证书资质；针对本小区现阶段存在的问题，能提出解决问题的相关措施；无犯罪记录。

甲方业委会有权提出更换项目经理，乙方在收到业委会的书面要求更换项目经理的函件后，必须在两个月内进行更换到位符合条件的项目经理，否则视为重大合同违约行为。

拟定的项目经理一年内非甲方要求不得更换(该项目经理因个人原因提出辞职除外，但中选企业应作出书面承诺不得在三年内再聘（录）用该当事人到中选企业公司任何部门或项目工作)，在合同期内不得同时兼任其他小区项目经理，否则视为重大合同违约行为。

第二十条 人员配备要求及考核约定

乙方承诺本项目配备的人员总数量不少于（吉瑞13、瀚宇12）人，且各岗位人数须按照竞聘文件的承诺配备，甲方业委会不定期抽查乙方投入的人员数量，如果抽查时发现乙方投入的人员总数量（或各岗位人员数量）少于合同约定（或竞聘文件承诺）的数量，甲方业委会可以按缺少人数每人500元/次累计扣除履约保证金。所有安保人员须取得公安机关无犯罪记录的证明材料。

第二十一条物业移交的约定

1、乙方在取得甲方的大力配合下，将主动与前物业公司或工作人员协调，尽可能对交接达成一致事宜，须在公司内部抽调物业管理各专业人员，在公司分管领导带领下提前一周进入项目现场，了解现场情况；做好提前介入摸底，了解物业管理服务各类现场情况。

2、根据政府相关法规，移交工作按程序应是前物业在业委会见证监督下向乙方移交相关物业管理服务档案、资料、设施、设备等。为了进一步明确三方责、权、利，在前物业移交相关设施、设备时，乙方需进行相关资料的承接和设施设备的查验。

第二十二条遗留问题处理

1、小区共有面积的清理：通过移交资料或档案馆查阅复印资料，落实小区前期报建情况，落实共有、私有面积分类情况，拿到合法证明；由乙方配合甲方书面发函要求侵占方归还共有面积，当面与侵占方进行交流沟通，出示证据提出诉求；当证据充分的情况下，向街道辖区派出所和区政府汇报，请求政府出面参与协调，维护民权。

2、小区闲杂人员清理：全面恢复门禁系统，要求进出人员全部刷卡进出，乙方对小区居住人员进行一次全面排查摸底。按小区管理制度要求，租户提供与业主租赁合同原件及复印件、租赁人身份证原件及复印件，（必要时请求派出所配合，要求提供职暂住证）单独建立档案，办理租赁户出入门禁卡，按租赁期授权时间。全面清理小区群租房，必要时请求派出所配合不得为群租住户办理门禁卡。

3、乙方进场后首先对小区公共区域房屋质量问题进行一次排查，摸清公共区域房屋质量问题，收集业主房屋质量问题，对收集到的问题按开发商责任、物业责任、业主责任进行划分，并提出解决方案。属物业责任问题，汇总进行恢复估价，向前物业方进行通报。属开发商责任问题处理由物业公司整理汇总，进行估价后，书面向开发商进行函告，请求限期整改。

第二十三条服务达标评价指标与违约处理约定

1.综合管理服务达标评价指标与违约处理。

注：

【1】急修指对房屋及设施设备临时发生的严重影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等；

【2】小修指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目的的日常养护工作；

【3】所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设备的维修；

【4】频次按时间平均，间隔不超时。

1.1违约处理：小计24项综合指标每项指标每处未达标每天扣履约保证金120元。其中第14、22、23项指标未达标属于重大合同违约。

2．共用区域秩序维护服务达标评价指标与违约处理

2. 1人员要求

2. 2各岗位要求

2.3 违约处理：20项指标，每项指标每处未达标每天扣履约保证金150元。

3．共用区域清洁卫生服务达标评价指标与违约处理

3.1 楼内区域服务达标评价指标

3.2 室外及车库服务达标评价指标

3.3违约处理：22项指标，每项指标未达标每天扣履约保证金100元。

4．共有区域绿化日常养护服务达标评价指标(24项)与违约处理

4.1服务达标评价指标

注：【1】保存率＝现植物存活率÷物业企业接管该项目时的植物存活率；

【2】草坪修剪不包含对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等观赏草坪草的修剪；

【3】绿地以种植面积计；地库顶上绿地按实际种植面积计；棚架按垂直投影面积计；行道、散植树按树冠垂直投影面积1/5折算；嵌草停车地坪按地坪面积1/10折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积1/10折算；

【4】绿化养护用水由甲方负责；

【5】绿地中多年生草本植物老化更新所发生的费用不包含在日常养护费中；

【6】绿地面积的计算以建设单位提供的绿化竣工图为主，以实地丈量为辅；

【7】因修剪等产生的废弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时清除；发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整齐；

【8】使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定，并在喷药前提前两天发安民告示。

4.2 违约处理：17项指标，每项指标每处未达标每天扣履约保证金40元。

5.共用部位设备设施日常运行、保养、维修服务达标评价指标(40项)与违约处理

5.1 共用部位设备设施服务达标评价指标

注：

【1】巡检及时处理指“检查记录完整；小修及时；中大修告知业主并拟出方案启动专项程序；

【2】小修界定①每处1m²以下墙面砖、涂料小面积修补；②更换公共走道门窗五金件；③疏通落水管污水管等排水排污管道；④更换公共走道门窗玻璃，单块面积小于1m²；⑤道路侧石、路面修补单块长度小于1m或面积小于1 m²。⑥设施、设备标识修补；

【3】避雷执行《标准》；消防执行第二类；

【4】电梯、楼道照明、排水、监控等共用能耗水损由工程维护管理方承担。

5.2 违约处理：35项指标，每项指标每处未达标每天扣履约保证金100元。其中弱电系统第1项监视系统不达标除每天扣履约保证金100元以外，如果在监控修复超时的时段该监控范围发生失窃或伤害损失，本分项乙方承担管理瑕疵责任，按法院认定的损失额赔20%。

5.3小区内所有的机房、设备用房要求在各个机房、设备房室内醒目位置张贴相关制度、操作流程、责任人等，管理人员须执证上岗。

第二十四条违约行为认定与处理

1.      重大合同违约行为的认定和处理

1.1 重大合同违约行为认定：重大合同违约行为由合同条款约定，由业主（或业委会成员）实名书面提出并提交证据，且经三分之二以上业委会成员参加的会议，过半委员表决通过认定；乙方对证据有质疑的可提起仲裁或诉讼，但应首先服从甲方业委会已通过的决定。

1.2 重大合同违约行为处理：出现并被认定乙方重大合同违约行为的，甲方业委会须就是否解聘乙方提交业主大会表决，如业主大会决定解聘乙方的，则扣除全部履约保证金，且不承担任何违约责任，原合同在新选聘物业服务合同签订进场日终止。

2. 一般合同违约行为的认定和处理

2.1 一般合同违约行为认定：一般合同违约行为由合同条款约定，由业主（或业委会成员）实名书面提出并提交证据，且经二分之一以上业委会成员参加的会议，过半委员表决通过认定；乙方对证据有质疑的可提起仲裁或诉讼，但应首先服从甲方业委会已通过的决定。

2.2一般合同违约行为处理：出现乙方非重大合同违约的一般违约行为，甲方扣除违约合同条款对应的违约费用后，乙方须在15日内补齐履约保证金，否则将被视为重大违约行为。

第二十五条履约保证金及对乙方员工奖励约定

履约保证金用于对乙方履行合同约定的三级二类标准及乙方相关服务承诺之日常考核及业主满意度考核处罚，同时甲方可在其管理支配的相关公共收益中对年度物管服务中的乙方突出贡献人员和团队一定奖励。

1、双方合同签订后3个工作日内，由乙方向甲方支付3万元履约保证金，乙方未在约定时间内支付，则视为重大合同违约行为。在双方解除服务关系时若乙方无扣款，则在双方解除服务关系合同到期后15日内，按实际剩余数额无息退还。

2、如乙方无法达到本合同约定服务承诺则从履约保证金中按合同约定扣款，合同期内，若合同履行期间该保证金因扣罚等因素导致金额不足约定数额，则由乙方在15日内补齐，否则将被视为重大合同违约行为。

3、甲方业委会代表全体业主对乙方员工的奖励办法：

3.1 南城美境物业管理项目如在本合同期内获得江苏省、南京市、区政府物业主管部门年度上榜奖励或成为创优示范项目，甲方业委会可向乙方项目负责人为主的骨干团队给予 5000元（省优）、2000元（市级综合）或1000元(区级)奖励。

3.2 对乙方在甲方项目服务管理中因突发事件做出突出贡献的员工，甲方业委会可视贡献事迹给予相关人员200元至1000元的奖励。

3.3 年度业主满意度调查中对乙方综合满意率达到90%及以上的，可给予乙方项目经理及各主管共1000元至3000元奖励，年度物业费收缴率超过95%（含）的，可奖励项目负责人及各主管共1000元至3000元奖励。

3.4 甲方业委会对本项目管理团队及个人的奖励总金额不得超过0.5万元/年度。

3.5 甲方业委会依上述条款支付的奖金均从小区的公共收益中支出，且应在当年的公共收益结余可支付的情况下决定是否执行。

4、合同期每年度的前两个月内须开展一次物业服务满意度调查，甲方业主委员会协同乙方共同委托专业第三方公司开展业主物业服务满意度调查，满意度分为五档（非常满意、满意、基本满意、不满意、非常不满意），以5、4、3、2、1积分加权计算平均，采取四舍五入规则，计算综合满意度（如3.5分及以上至4.5分以下为满意档，2.5分及以上至3.5分以下为基本满意档），计算结果在不满意、非常不满意的，甲方业委会有权根据情况扣除乙方履约保证金的30%-50%，在基本满意时，甲方如建议更换项目经理乙方必须在三个月内更换经甲方认可的、不低于合同约定资历的项目经理。

委托第三方进行物业服务满意度调查产生的相关费用由甲乙双方各承担50%，委托第三方的单次总费用不得高于1万元。

物业服务满意度调查以开放和抽样相结合的方式展开，抽样的样本应综合考虑不同物业类型、楼栋位置、楼层高低的因素，尽可能均匀分布，抽样率不低于10%，有效抽样调查不低于7%。业主综合满意率即满意、非常满意和基本满意对调查总数的百分占比。

物业服务满意度调查，满意率在70%及以下的，扣除履约保证金5千元，每少一个百分点另加扣除履约保证金500元。

第二十六条社区文化活动

社区文化活动：乙方每年组织不少于1次社区活动。

第二十七条人员冲突

甲方对乙方工作人员殴打小区业主的事件处理：业委会须根据公安机关出具的责任认定，如公安机关认定乙方工作人员为主要责任方，则视为重大违约行为，业主大会如作出解聘乙方的决定，乙方接到解约通知后须在规定时间内与新选聘的物业服务企业进行物业项目交接工作。

第二十八条物业公司廉政条款

乙方不得以公开或非公开方式给予甲方业委会成员（含成员之亲属）或以非公开方式给予甲方特定业主（含业主的关联方、股东、实际控制人、高级管理人、亲朋好友）财物或利益。如有违反，经过业主委员会认定后单次扣除5000元履约保证金。

第二十九条无条件配合义务

乙方应该尊重和配合实施甲方的决定，完成甲方委托的任务。

第八章违约责任

第三十条违约责任

1、因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同，对乙方造成经济损失的，乙方有权要求经济赔偿。

2、乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的将被视为重大合同违约行为；造成甲方经济损失的，甲方有权要求经济赔偿。

3、乙方违反本合同的约定，擅自超标准、超期限收取物业服务费用的，乙方应双倍返还超额部分的物业服务费用，如未在甲方业委会规定的时间内返还的，将被视为重大合同违约行为；造成甲方经济损失的，甲方有权要求经济赔偿。

4、乙方违反第十四条约定，擅自与第三方签订合同（包括但不限于广告招租，公共场所，摆摊设点），甲方有权追回乙方收取的费用，并对乙方处以同等数额的违约金扣除。

第三十一条紧急措施责任

为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）

第三十二条物业维修资金使用

1、本物业按以下第（1）、（2）种方式筹集专项维修资金（可多种方式同时使用）。

（1）专项维修资金按照国家和当地法规和政策规定的方式使用和续筹。

（2）当地法规或政策无规定的，由拥有或涉及相关权益的业主投票并获得2/3以上投票权通过可以使用，使用完后，由拥有或涉及此部分权益的业主分摊；

2、出现小区住宅共用部位、共用设备设施发生突发性损坏，不及时抢修将危害人身或住宅楼体安全、严重影响小区正常生活等紧急情况的，乙方可先行处理，再按照规定办理维修资金支取手续。

发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，乙方可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）公共护栏、围墙破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

（六）危及房屋安全的其他情形。

应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

第三十三条以下情况乙方不承担责任

1、因天灾、地震等不可抗力等导致物业管理服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、因业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；

6、业主、物业使用人违反《管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止和配合相关部门执法等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；

7、其他法律法规、规章规定的乙方可不承担责任的；

第九章附则

第三十四条争议解决

甲方、乙方以及业主因物业服务发生争议的，应平等协商解决，协商不成的，任何一方均可向物业所在地人民法院提起诉讼。

第三十五条投标文件效力

本合同所有附件均为本合同的组成部分，包括但不限于（竞聘时乙方提交的《南城美境小区物业管理项目投标文件》）为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第三十六条合同修改和补充协议的约定

双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力，本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第三十七条本合同中有关词语的含义

1、业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。

2、物业使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。

3、物业买受人，是指房屋销售合同中确定的购买人。

4、物业，是指房屋及其附属设施设备和相关场地。

5、共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

6、共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

7、公共区域，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢房屋外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。

8、专有部分，是指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。

第三十八条通知送达约定

1．甲、乙双方应以本合同约定的办公地址作为彼此联系的通邮地址，乙方入驻甲方小区后，以其在小区内的物业办公室为其通讯地址。

2．本合同所述通知、书面征求意见等须以挂号信或快递方式寄送或当面签收，有证据证明该通知、书面征求意见等已按本合同约定的通讯地址寄出，并经过合理的邮递期限后，即视为对方已收到该通知。

3．通讯地址的变更须以书面的形式通知对方，否则不产生变更效力。

4．甲乙双方同意相关文件也可以电子邮件方式送达：

甲方送达Email：

乙方送达Email：

第三十九条其他

1、本合同签署前已在本小区公示并经业主大会投票通过，履行过程中甲方有权依据本合同约定进行相关事宜，乙方对此不持异议。

2、双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

3、本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空白部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。如合同附件中的内容与本合同内容不一致，以本合同内容为准。

4、本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

5、本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方按有关法律规定及时协商处理。

6、本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,可以依法向项目所在地的人民法院起诉。

7、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份交政府主管部门备案，三份合同具同等效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及南城美境小区全体业主具有约束力。

8、特别约定：本特别约定是合同各方经协商后对合同其他条款的修改或补充，如有不一致，以特别约定为准。

附件1：选聘文件

附件2：竞聘文件《南城美境物业管理项目竞聘文件》

附件3：“多选二”现场乙方路演的PPT内容